Procuraduría General

Procedimiento de Valuación de Propiedad en Nicaragua

Presentación

El presente documento tiene como objetivo principal ilustrar de manera general el procedimiento de valuación que realiza la Dirección de Catastro Fiscal en Nicaragua.

Catastro comenzó oficialmente en Julio de 1967, es así que nace la primera Ley relacionada con Catastro “Ley de Catastro e Inventario de Recursos Naturales”, mediante el Decreto No.139, publicado en La Gaceta No.92 del 28.04.67; con el mandato de ejecutar las actividades catastrales y el inventario de los recursos naturales.

En los años subsiguientes, específicamente de 1968-1970 la División de Valuación de Catastro e Inventario de Recursos Naturales (CRN) se propone metas y logra sus primeros frutos: 100,000. Valuaciones Urbanas y 62,500. Valuaciones Rurales. A finales de 1975 se logra con el Instituto Geográfico Nacional (I.G.N) hoy Instituto Nicaragüense de Estudios Territoriales (INETER), 181,672 parcelas delineadas. Para 1978, existía un archivo de 195,334 de propiedades valuadas entre urbanas y rurales .

Es a partir de la publicación de la Ley que nace el proyecto denominado Catastro e Inventario de Recursos Naturales de 1967-1972, la misma Ley es un proyecto, estableciéndose un sistema de catastro único que tenia como objetivo principal el principio de equidad y la eficiencia de la tributación de la propiedad inmueble y el aprovechamiento de los Recursos Naturales, para darle cumplimiento a los objetivos del proyecto se desarrolla un catastro para identificar y valorizar las propiedades tanto urbanas como rurales, así como un inventario de los recursos naturales, incluyendo una clasificación del uso potencial de la tierra, el conocimiento de lo que el Estado posee en su territorio y la dimensión real de sus recursos son la base fundamental para lograr una administración eficiente y eficaz.

En el año 1979 se desintegró la estructura intergubernamental que había sido establecida para este proyecto. Toda la información que existía de este Catastro quedó fragmentada en las diversas dependencias estatales que integraron el sistema a excepción de INETER y CATASTRO FISCAL.

En la actualidad existen mapas y registro catastrales cuya actualización se ha venido dando en el marco de la LEY DE ACTUALIZACION Y MANTENIMIENTO DEL CATASTRO, promulgada el 21 de enero de 1971; en esta ley se decretó la obligatoriedad de las personas naturales y jurídicas de obtener un certificado catastral para todo contrato, que consta en un documento publico y que se refiere al traspaso total o parcial de bienes inmuebles.

Catastro consiste básicamente en medir, analizar y procesar la información sobre la propiedad urbana y rural hasta convertirla en un mapa catastral asociado a una base de datos, la Direccion de Catastro Fiscal se rige por la Ley No.509 y su Reglamento .

En síntesis la Dirección de Catastro Fiscal, es el único ente regulador encargado de realizar y extender avalúos catastrales de bienes muebles e inmuebles, para el pago de impuestos, así como para fines de indemnización y permutas, basados en el Decreto 36-91.

1. Proceso de Valuación de Bienes Inmuebles Urbanos: La valuación de los inmuebles urbanos se dividen en dos grandes grupos:

  • Terrenos 
 
  • Estructuras
 

1.1 Proceso de Valuación: Los terrenos localizados geográficamente en Zona Central, Intermedia, y Periférica, se aplicara el  siguiente sistema de valoración:

1.1.1 Zona Central: Cuya área no exceda de 500 m, se aplicara en forma directa el valor unitario por m2 que aparece en las tablas catastrales vigentes. Si el área excede de los 500 m2, se deducirá un 20% al valor unitario. Para ello, se multiplicará el valor unitario por el factor .80 y el resultado se multiplicará por el área respectiva para obtener el Valor Catastral del Terreno.

1.1.2 Zona Intermedia: Para áreas comprendidas entre 500 m2 hasta los 7.050 m2 (Una manzana), se aplicará el factor del .70 al valor unitario existente en las Tablas Catastrales. Tendrá el mismo tratamiento que la zona central.

1.1.3 Zona Periférica: Para áreas mayores de 7.050 m2 (una manzana), se aplicarán los siguientes factores:

1.1.3.1 Para áreas menores de 500m2, se aplicara el valor unitario de la zona periférica existente en tablas catastrales en forma directa.

1.1.3.2 Para áreas mayores de 500m2 y hasta 7,050m2 se aplicará el valor unitario existente en tablas catastrales multiplicado por el factor .70

1.1.3.3 Para terrenos con áreas mayores de 7,050m2 y hasta 2 manzanas se aplicara el valor unitario existente en Tablas Catastrales multiplicado por el factor .33

1.1.3.4 Para terrenos ubicados en la zona periférica de una ciudad y que posea servicios públicos o tengan influencia urbana, se efectuará un quiebre de valores en la forma siguiente:

a.- Para el área con frente a la calle y hasta una profundidad de 50Mt se aplicara el valor unitario existente en tablas catastrales multiplicado por el factor respectivo según el área resultante.

b.- Para el área remanente se aplicara el valor unitario de la zona periférica multiplicado por el factor .33

c.- A los terrenos que estén bordeados por cauces que no tengan revestimiento ni la protección lateral correspondiente (malla ciclón o muros) se les aplicará el valor unitario correspondiente conforme Tablas Catastrales multiplicado por el factor .33

d.- A los terrenos que estén bordeados por cauces revestidos y que posean la protección lateral correspondiente, se les aplicará el valor unitario respectivo en forma directa, pero aplicando factores según el área respectiva.

e.- A los terrenos localizados en cualquiera de las zonas en que se encuentren y posean una topografía inclinada se les aplicara el valor unitario que le corresponda pero multiplicados por el factor .80. Además, dependiendo del área, se deberá tomar en cuenta el factor según acápites 5.1.1-5.1.3

f.- A los terrenos con topografía quebrada se aplicara el factor .70 hasta el .50, conforme el sano criterio del valuador

g.- Para terrenos internos que no posean salidas a calles, se le aplicará el valor unitario del frente de la calle respectiva pero se deberá aplicar un factor del .50 por ser lote interno sobre un terreno urbano

Metodología General


El procedimiento práctico para la valoración catastral de las Estructuras Urbanas y sus Anexos para fines de Transmisión, Permuta, Legales, Herencia y otras es la siguiente:

1.- Recepción y análisis de documentos presentado por los contribuyentes, o en su caso la Oficina de Cuantificación de Indemnización ante los analistas de la Direccion de Catastro Fiscal, cumpliendo los requisitos establecidos  para tales fines.

2.- Una vez que se recepcionarón y analizaron los documentos (cumple con los requisitos), se verifica la tarjeta ya sea rural o urbana  con el departamento de Registro de Catastro Fiscal, con el objetivo de: Verificar antecedentes  que lleva Catastro Fiscal sobre la propiedad, el objeto de la verificación es para constatar los datos regístrales y catastrales . garantizando de esta manera la tenencia de la propiedad.

3.- Posterior al análisis de las tarjetas, el departamento de recepción y análisis coordina con el departamento de bienes inmuebles para que este designe a un técnico valuador, quien será la persona encargada de llevar a efecto la inspección in-situ , en este caso bajo el principio de equidad e igualdad la inspección in situ como todos los procedimientos que hemos venido detallando se efectua tanto para los contribuyentes que son sujetos del pago del impuesto como las personas que serán indemnizadas por el estado; previo a la inspección se verifica el numero catastral en el mapa y poder ubicar con exactitud la propiedad que se inspeccionará. Una vez ubicados en la propiedad y si existen estructuras, éstas se medirán perimetralmente con el fin de obtener el área techada de construcción.

4.- A medida que se vayan haciendo las medidas perimetrales, nos encontraremos algunas áreas que no están cubiertas por techos y por el uso de esta parte construida, se podrá determinar si es un porche o un garaje. Una vez que se hayan medido todas las Estructuras, se procederá al llenado de las casillas de las tarjetas catastrales  correspondientes, conforme las Tablas de Especificaciones Básicas , las que darán origen a las clasificaciones y calidades que posee cada Estructura, cada Anexo o cada Adicional, se hará un diagrama de valuación el cual es un grafico que se plasma en la tarjeta catastral, plasmando las medidas perimetrales de las paredes exteriores de una estructura para calcular el área construida.

Cuando hablamos de La clasificación se refiere al material estructural usado en las construcciones y se identificará con una letra, por ejemplo B; la que corresponde a Bloque y la calidad es la categoría de la Estructura y se identificará con un No  (colocado a la derecha de la clase), por ejemplo B3. Ambos elementos nos indicarán el costo Básico Unitario que deberá ser aplicado a cada Construcción o Anexo.

5.- Una vez obtenidas las áreas de las Estructuras y Anexos así como la clasificación y la categoría de la construcción, se buscara en las tablas de costos básicos unitarios el valor unitario básico correspondiente . A este se le aplicarán los factores para encontrar el costo básico Modificado. Este se multiplicara por el área de las Estructuras y al resultado se le sumará el valor total de los detalles adicionales para así obtener el valor total de las estructuras existentes en el terreno. Este total se conoce como Costo de Reemplazo Nuevo , o sea cuanto costaría construir en este momento dichas estructuras. Posteriormente, si tenemos el año de construcción de estas Estructuras,  se buscará en las tablas de depreciación y el porcentaje resultante se multiplicará por el  Costo de Reemplazo Nuevo para obtener el Valor Catastral Depreciado de esta estructura.

6.-  Al valor Depreciado de las Estructuras se le sumará el valor del terreno con lo cual se llegará finalmente al valor total de la propiedad.

7.- Todo lo referente al valor total de la propiedad se deberá complementar con los datos de tenencia (datos regístrales) nombre y dirección del propietario, localización exacta de la propiedad. Si es zona delineada catastralmente, plasmaremos el Número Catastral asignado por  Catastro Físico para la parcela.

8.- Una vez efectuado todos los procedimientos detallados anteriormente se procede a otorgar el avalúo catastral que es el producto final obtenido.

 

Tablas de Clasificación

Existen 38 tipos de tablas, las cuales son utilizadas por los técnicos valuadores para la aplicación de valor unitario catastrales,  todas se utilizan, ya que cada valoración es única y con peculiaridades propias las que son enmarcadas en cada una de las tablas de valores.

1.Tabla de Costos Unitarios por metro cuadrado para viviendas residenciales

2.Tabla de Costos Unitarios por metro cuadrado de construcción con nuevos materiales

3.Costos Unitarios de Estructuras Rurales

4.Costos Adicionales Residenciales (Costo Unitario para verja por metro cuadrado)

5.Costos Básicos Unitarios para bodega /Costo unitario para verjas para verjas de bodega por metro cuadrado.

6.Costo de Tabla con techo de Zinc

7.Costo de tabla con techo de barro

8.Costo de tabla con techo de asbesto cemento

9.Detalles adicionales de porches y balcones

10.Semigarajes

11.Garajes

12.Costos unitarios para pisos o pavimentos

13.Costos unitarios para enchapes

14.Costos unitarios para estructuras adicionales

15.Costos básicos unitarios para accesorias rurales

16.Costos básicos unitarios para accesoria rurales y gasolinera

17.Tabla de valores unitarios para terrenos urbanos del Departamento de Managua (Barrios)

18.Unitarios para terrenos con influencia comercial en la ciudad de Managua

19.Tabla de valores unitarios para terrenos en centro comercial Managua

20.Tabla de Municipios y zonas aledañas a la ciudad de Managua

21.Tabla de valores para terrenos en las colonias y villas de Managua

22.Tablas de valores para tierras rurales en Manzana (Sectores de Managua)

23.Tabla de valores para terrenos urbanos (sector cementerio)

24.Tabla de valores para terrenos urbanos en los departamentos de la Región.

25.Tabla de valores para terrenos en Balnearios de Nicaragua.

26.Tabla de Valores unitarios para tierras rurales de los departamentos

27.Tabla de valores unitarios para Bosques de Madera Preciosas y comunes.

28.Tabla de valores unitarios para pastos sin infraestructura.

29.Tabla de valores unitarios para cultivos perennes.

30.Tabla de factores por modificación de área.

31.Tabla de porcentajes por participación de elementos.

32.Tabla de especificaciones básicas de estructura.

33.Tabla de simbología de elementos estructurales.

34.Tabla de depreciación normal de estructuras.

35.Tabla de códigos de uso de las estructuras.

36.Tabla de conversiones y equivalencias.

37.Tabla de formulas geométricas para calculo.

Valor Depreciado

En materia de bienes inmuebles existen tres tipos de Depreciación como son:

5.1 Deterioro Físico: En este caso se da por el uso, por lo general se requiere que se haga reposición del mismo o mantenimiento. Por ejemplo: ventanas defectuosas, lámparas fundidas y en malas condiciones, paredes agrietadas o carcomidas etc.

Se relaciona con la reserva para reposición de equipo y ciertas porciones de la estructura que aun cuando están funcionando bien, por su naturaleza tienen una vida más corta que la de la estructura. Ejemplo: Puertas y ventanas de madera corriente en casas donde la construcción es de concreto, techos de zinc y otros como cocina calentadores, aires acondicionados, esto cuando forman parte integral del bien.

5.2 Obsolencia Funcional: Es la pérdida de valor que tiene una estructura que es originada por deficiencias funcionales.

Puede ser: Curable e Incurable, la primera se elimina con un costo que se añada a la propiedad igual o mayor al gasto a efectuarse; por ejemplo la falta de conexión de 110 o 220 voltios. Y la segunda difiere de la primera ya que en esta se incurre en gastos mayores que el valor que añade a la propiedad en obviar la deficiencia, por ejemplo la tubería de agua potable que va empotrada es muy pequeña u obsoleta, paredes demasiadas anchas, baños cercanos a la sala, etc.

5.3 Obsolencia Económica: Este tipo de depreciación se diferencia de los anteriores ya que se presenta una disminución del valor permanente de cambios económicos o el uso inadecuado de la tierra por ejemplo:

• Una estructura residencial ubicada en un solar, cuyo mejor uso es comercial


• Descenso en el valor de un área residencia, porque surge al lado de ella un asentamiento o arrabal.


• Merma en valor porque existe un cafetín frente a la propiedad con una roconola a todo volumen durante todo el día y la noche, la intensidad de los sonidos se mide a través de un aparato llamado decibelímetro y a través de una unidad de medida llamada decibel y se considera que el nivel óptimo para el oído humano oscila entre 15 y 30 decibeles y cuando estos rebasan los 60 decibeles se inician los daños en la salud


• La obsolencia económica se considera incurable, pues los factores que causan disminución en el valor están fuera de la estructura.

Método para Estimar la Depreciación: Existen dos métodos para estimar la Depreciación que son:

• Método de Línea Recta


• Merma en Valor a base de un por ciento fijo del valor residual de la estructura.

En ambos casos se basan en la vida estimada de la propiedad y la depreciación varia considerablemente, la aplicación será apropiada cuando se use la edad efectiva .

5. Ficha Predial 
5.1 Llenado


• Se plasman los datos regístrales como finca, tomo, folio, asiento. Datos catastrales como: dirección de la propiedad, nombres y apellidos del vendedor (es) y comprador (es), datos específicos de la escritura de compra venta ( nombre del notario que realizo la escritura, numero y fecha de escritura, valor enajenado Y numero de constancia de certificado catastral, el cual es emitido por el Instituto Nicaragüense de Estudios Territoriales INETER ( INETER es el que proporciona el numero catastral de la propiedad y el área del terreno, La Dirección de Catastro Fiscal no puede crear Números Catastrales ni establecer áreas de terreno, catastro fiscal únicamente puede establecer áreas de estructura.)


• Se establecen las características de la vecindad


• Topografía


• Dirección tradicional


• Identificación de la Propiedad a valorar


• Uso


• Destino


• Descripción de edificaciones

 

6.- Valuación de Bienes Inmuebles Rurales

Determinación del Valor Base para Terrenos Rurales

Definición catastral: “Son terrenos rurales o terrenos rústicos aquellos que se encuentran localizados fuera de las zonas urbanas o zonas sub-urbanas”

Catastralmente están formados por dos (2) grandes grupos divididos por el uso:

a) Terrenos Agrícolas (Huertas)
b) Terrenos Pecuarios (Potreros)


07.- Procedimiento para la Valoración de Terrenos Agrícolas

Los terrenos agrícolas o terrenos con uso de huertas se dividen catastralmente en tres sub-grupos que se identifican de la siguiente manera:

7.1 H1: Esta clasificación corresponde a aquellos terrenos localizados frente a carreteras con topografía llana, ya sean pavimentadas, adoquinadas o macadamizadas. Su explotación principal consiste en cultivo de granos básicos, algodón, ajonjolí, caña de azúcar y otros cultivos perecederos, tales como frijol de soya, café, etc.

7.2 H2: Se encuentran localizados entre el área que esté ubicada frente a carretera y el área que está en la profundidad de la propiedad. En algunos casos las áreas pueden dividirse en A1, A2, y A3 y en base a estas sub-divisiones se deben aplicar los valores unitarios correspondientes conforme las Tablas catastrales.

7.3 H3: Corresponde a terrenos localizados en la profundidad de la propiedad.

Tanto en el H2 y H3 se pueden cultivar los mismos productos indicados para terrenos H1

7.4 De los tipos de terrenos agrícolas clasificados anteriormente debe tomarse muy en cuenta  la topografía y la accesibilidad, particularmente en los terrenos H2 y H3 .

Procedimientos para la Valoración de Terrenos Pecuarios

Se identifican catastralmente con los siguientes símbolos:

P1: Son terrenos localizados frente a carreteras con topografía llana, ya sean pavimentadas, adoquinadas o macadamizadas. Solo se valora la tierra . Su explotación principal son pastos mejorados o pastos naturales.

En los indicadores de mercado que se plasman en valores unitarios por manzana ya van incluidos los pastos.

P2: Están localizadas entre el área ubicada frente a la carretera una parte  y el  resto del área en la profundidad de la propiedad. En algunos casos las áreas pueden dividirse en A1, A2, y A3 y en base a estas sub-divisiones se deben aplicar los valores unitarios correspondientes.

P3: Están localizadas en la profundidad de la propiedad. En estos casos se valoran pastizales naturales, granos básicos tales como frijoles, maíz y forestal (bosques)

Los tipos de terrenos pecuarios clasificados anteriormente debe tomarse muy en cuenta la topografía, al igual que en los terrenos agrícolas se aplicaran dos factores, tomando en cuenta que la topografía sea inclinada se aplicará el factor .80 y si es quebrado se aplicará el factor .70 en ambos casos al valor unitario respectivo.

09.- CAPACIDAD PRODUCTIVA DE LA TIERRA: La capacidad productiva de la tierra se designa según corresponda por sub-clases que indican si la calidad del terreno es: superior, buena, regular o mala para tierras de cultivos; para terrenos dedicados a pastos o bosques buena regular o mala; y solamente una calidad para terrenos inservibles o improductivos

10.- DESCRIPCION DE LOS GRUPOS DE SUELOS: La forma de clasificación de los terrenos que se dedican a la agricultura dependerá del uso a que están sometidos los suelos. Tenemos una clasificación de 8 clases de suelo que son:
• Clase I Suelos profundos, textura media planos o semi planos, 0-3% de pendiente se pueden realizar actividades agrícolas y pecuarias sin limitación.
• Clase II Pendiente de 3-8%, leves limitaciones para las actividades agrícolas o pecuarias, textura moderadamente fina, se necesitan algunas prácticas de conservación de suelos.


• Clase III Pendiente de 9-15%, Presentan limitaciones moderadas, para establecer cultivos anuales se necesitan practicas de conservación de suelo y agua.


• Clase IV Pendiente de 15-30% existen limitaciones fuertes se restringe su uso a vegetación semi-permanente o permanente cultivos anuales solamente con practicas de conservación de suelos y agua.


• Clase V Pendiente de 30-60% severas limitaciones para cultivos anuales su uso se restringe a pastoreo o bosque.


• Clase VI Pendiente escarpada de 60-75% utilizadas para producción forestal cultivos permanentes como frutales, sistemas agroforestales como: café, cacao, se requieren practicas de conservación de suelo y agua.


• Clase VII Fuertemente escarpado mas de 75% de pendiente severas limitación es solo se permite manejo forestal.


• Clase VIII Limitaciones agropecuaria o forestal tienen utilidad solo como Zona preservación de flora y fauna, áreas de recarga acuífera, reserva genética y belleza escénica.
 
Existen en nuestro país cuatro usos principales a los que están sometidas nuestras tierras agrícolas a saber: terrenos cultivables, terrenos para pastos, terrenos para bosques y terrenos inservibles.

Valuación de los Cultivos

11.1 En el ámbito rural se encontrarán algunos cultivos que son de periodos explotables por tres o mas años. Estos cultivos son denominados como Cultivos Perennes, siendo los principales:

1. El Café en sus tres tipos de cultivo: Técnico, Semi-técnico y Tradicional

2. La caña de Azúcar en sus dos tipos de cultivo: Secano y de Riego

3. Los Cítricos (Limones, Naranjas, etc) y el mango

4. El Banano: de Exportación y Tradicional

5. La piña

6. Palma Africana etc.

11.2 Una vez valorados los Cultivos Perennes, se sumarán al valor de la tierra más el valor de la Estructura para así obtener el Valor Total de la Propiedad.


11.3 El último rubro a valorar será el de la Maquinaria Fija que exista en un terreno rural y que, una vez valorada, deberá ser agregada a los tres elementos anteriores con el fin de obtener el valor total definitivo de la propiedad rural.

Hasta aquí el procedimiento practico para la valoración Catastral de Bienes Inmuebles.

Marco Jurídico

Marco Jurídico de Catastro Fiscal

Catastro Fiscal está regulado por las siguientes normas jurídicas:

  • Ley No.509 Ley General de Catastro Nacional, publicada en la gaceta No.11 del 17.01.05”
 
  • “Reglamento de la Ley General de Catastro Nacional (Ley No.509)
 
  • Decreto 62-2005, publicado en la Gaceta No.176 del 09.09.05
 
  • Ley No.290 “Organización, competencias y procedimientos del Poder Ejecutivo  y su reglamento .
 
  • Ley No.339  “Ley creadora de la Dirección General de Servicios Aduaneros y de reforma a la Ley Creadora de la Dirección General de Ingresos” y su reglamento.
 

Ambas normas sostienen que “El Catastro Fiscal valora bienes muebles e inmuebles para fines tributarios, aplicando el manual de valuación, tablas de valores y costos unitarios catastrales determinados para ese fin. Coordina la Comisión Nacional de Catastro Fiscal (CNC) y presta asesoría a las municipalidades en materia de valuación de bienes”.

  •  El Decreto para el pago del 1% sobre el impuesto sobre la renta por la compra de bienes muebles e inmuebles.
 
  • Ley de equidad Fiscal  y su reglamento
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